반대 극단에는 또 다른 과제가 있습니다. 이는 $575,000의 빚을 지고 있는 대출 기관/서비스 제공자가 경매 중인 자산과 관련이 없는 최소 금액(예: $2,000)으로 입찰을 개시할 때 발생합니다.
두 가지 접근 방식 모두 심각한 문제가 있습니다. 좋은 소식은 상대적으로 간단한 절차를 통해 두 가지 문제를 모두 피할 수 있다는 것입니다.
전체 신용 입찰 – 문제:
$575,000가 귀하의 원금과 경과 이자, 연체료 및 기타 수수료와 비용의 총액이고 귀하가 해당 금액을 신용 입찰한 후 해당 부동산이 귀하에게 수혜자로 돌아가는 경우 귀하는 “전액 지불”된 것으로 간주됩니다. $575,000의 부채를 대가로 $500,000의 주택을 구입했다면 귀하(특히 귀하의 투자자)는 이 계약을 “전액 지불”로 간주하고 싶지 않을 것입니다.
보험 수익금, 소유권 보험 청구 수익금, 임대료, 개인 재산, 보증인으로부터 지급금(있는 경우) 등 귀하의 메모를 통해 징수할 수 있는 다른 방법이 있을 수 있습니다. 그러나 해당 부동산이 전액 신용 입찰 시나리오에 따라 귀하에게 반환된 경우, 소유권 또는 위험 보험 제공자, 보증인 및 귀하의 손실에 대해 귀하가 추구하려는 기타 모든 사람은 귀하가 전액 신용 입찰의 대가로 해당 부동산을 취득했을 때 귀하가 이미 “전액 지불”을 받았다는 사실을 지적할 것입니다. 수탁인의 판매 시 입찰에 크레딧으로 적립한 금액은 총 미결제 금액에서 공제됩니다. 더 낮은 신용 입찰(예: $100,000)로 부동산을 취득하면 나머지 미지급 부채 부분에 대해 다른 당사자를 찾을 수 있는 권리가 유지됩니다.
또 다른 문제 – “최소 개시 입찰 나라장터 물품 입찰 방법”
“최소 개시 입찰”이라는 용어는 $500,000 부동산에 대한 개시 입찰가 $2,000와 같이 수탁인의 매각 시 판매되는 부동산 가치 또는 지분과 관련이 없는 개시 입찰을 의미합니다. 많은 대출 기관은 최소한의 개시 입찰로 시작한 다음 판매에 다른 입찰자가 있는 경우 수탁자에게 신용 입찰을 높이도록 지시합니다. 극도로 낮은 개시 입찰의 문제는 ‘법적 재산 모기지 재진술'(Fn1)에 판매에 불규칙성이 있었다고 판단되고 개시 입찰이 경매된 지분의 20% 미만에 대해 이루어졌다고 판단되는 경우 법원이 압류 매각을 무효화할 수 있다고 명시하고 있다는 것입니다. 경매 중인 자산의 최소 20%에서 입찰을 시작하면 나중에 판매에 대한 불규칙성이 발견될 경우 수혜자를 보호할 수 있습니다.
수탁자의 판매를 진행하는 방법:
위에서 언급한 경우, 채권에 기재된 모든 금액의 총 잔액은 $575,000이고 부동산 가치는 $500,000였습니다. $100,000에 입찰을 시작합니다. 그런 다음 판매 시 다른 입찰이 있을 경우 수탁자는 1) 입찰이 귀하가 수용할 수 있는 금액에 도달하거나 2) 귀하가 해당 부동산을 취득할 때까지 귀하의 신용 입찰을 $2,000 단위로 높이라는 지침을 수탁자에게 발행합니다. 다른 입찰자가 없으면 $100,000 또는 부채만 “포기”하는 대가로 부동산이 귀하에게 반환됩니다. 나머지 475,000달러는 지불되지 않았습니다. 이 간단한 방법을 통해 귀하는 보험사, 보증인 또는 기타 거래 당사자로부터 남은 $475,000의 부채를 추심할 수 있는 능력을 유지했습니다.
다른 입찰자가 있는 경우, 귀하가 수용 가능한 가격을 받거나 해당 부동산을 취득할 때까지 귀하의 입찰가는 $2,000씩 인상됩니다. 다른 입찰자가 입찰을 중단하고 귀하가 $325,000 신용 입찰로 부동산을 취득하는 경우에도 전체 신용 입찰보다 더 나은 결과를 얻을 수 있습니다. 이제 $325,000만 “지급”받았고 $250,000($575,000에서 $325,000를 뺀 금액)을 다른 사람으로부터 회수할 수 있습니다.
낮은 입찰가로 시작하면 또 다른 이점이 있습니다. 이 시장에서는 가능성이 낮지만, 제3자 입찰자가 해당 부동산에 대한 소유권을 얻는 것보다 귀하에게 더 많은 혜택을 주는 금액을 입찰할 수 있습니다. 제3자 입찰자가 부동산을 취득하도록 허용할 금액을 신중하게 생각하여 이에 대비하세요.
신용 입찰을 설정하는 절차는 다음과 같습니다.
1) 담보 재산의 시장 가치(Fn2)에서 선순위 유치권을 뺍니다.
2) 압류 경매에서 양도되는 지분을 결정합니다.
3) 가능한 공개 입찰로 이전되는 지분의 20%를 계산합니다.
4) 개시 입찰, 원하는 증액에 대해 수탁자에게 (서면으로) 지시합니다.
다른 입찰자가 있는 경우 입찰가가 높아지고 최대 크레딧 입찰가가 높아집니다.
또한 중요한 점은 귀하가 수탁자에게 귀하를 대신하여 입찰하도록 지시하는 방식이
투자자들의 도전을 받아보세요. 이를 다루는 조항이 대출 서비스 계약에 있거나 나중에 진행하려면 승인을 받아야 합니다. 사전 승인을 받은 경우에도 입찰 진행 방식에 대해 서면으로 알려야 합니다. 입찰이 진행되는 방식입니다.
Fn 1: “법률 재산 모기지의 재진술은 미국 법률 연구소(American Law Institute)에서 발행한 학술 논문으로 법원에서 높은 평가를 받고 종종 이를 따르게 됩니다. (미국 법률 연구소 출판사, 1997)
Fn 2: 부동산의 시장 가치를 결정할 때 귀하가 주문한 감정 평가는 차용자, 투자자 또는 기타 거래 당사자와의 소송에서 발견될 수 있다는 점을 기억하십시오. 귀하의 변호사가 감정을 명령한 다음 귀하와 정보를 공유하면 감정은 “변호사-의뢰인” 특권 하에 유지되므로 일반적으로 다른 당사자가 이를 발견할 수 없습니다.